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CHICCA N. 79 DEL 08/06/2022

CONVOCAZIONE ASSEMBLEARE:
LA CONOSCENZA SI PERFEZIONA NELLA DATA IN CUI IL POSTINO LASCIA L’AVVISO DI GIACENZA

“Ne consegue che, nel caso in cui l’avviso di convocazione all’assemblea sia inviato a mezzo lettera raccomandata, non consegnata per l’assenza del condomino, la conoscenza dell’atto coincide con il rilascio da parte dell’agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale e non già da altri momenti successivi, quali il ritiro della lettera o dal compiersi della giacenza

 

CHICCA N. 78 DEL 07/06/2022

NEL VERBALE ASSEMBLEARE NON E’ NECESSARIO INDICARE LE RISULTANZE DELL’ASSEMBLEA IN PRIMA CONVOCAZIONE

“avendo la giurisprudenza di legittimità escluso che l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione e la sua mancata menzione nel verbale dell’assemblea riunitasi in seconda convocazione inficino la validità di quest’ultima

 

CHICCA N. 77 DEL 01/06/2022

IL CONDOMINIO NON HA ALCUN DIRITTO DI ESIGERE GLI ONERI CONDOMINIALI DAL MERO ASSEGNATARIO DELLA CASA CONIUGALE.

“l’amministratore ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall’effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un’azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto di godimento della casa familiare come diritto personale di godimento sui generis”

 

CHICCA N. 76 DEL 26/05/2022

Superbonus, cessione del credito anche solo per l’intervento trainante

Nell’ambito del superbonus, il credito cedibile è calcolato sul totale delle spese sostenute nell’anno per ciascuno degli interventi, così come contraddistinti dai codici indicati nella tabella riportata nelle istruzioni al modello di comunicazione dell’opzione, potendosi, ad esempio, cedere il credito calcolato sulle spese dell’anno per l’intervento di sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale e detrarre le spese sostenute nell’anno per l’installazione dell’impianto fotovoltaico, del sistema di accumulo e della colonnina di ricarica veicoli elettrici. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 279 del 19 maggio 2022.
Con la risposta a interpello n. 279 del 19 maggio 2022, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in tema di cessione del credito solo per l’intervento “trainante” e l’indicazione nella dichiarazione dei redditi della
detrazione relativa alle spese per gli interventi “trainati”

 

CHICCA N. 75 DEL 25/05/2022

L’AMMINISTRATORE NON NECESSITA DI ALCUNA DELIBERA AUTORIZZATIVA PER INVIARE LA DISDETTA DEL CONTRATTO ASSICURATIVO EVITARNE IL RINNOVO TACITO

“Non occorre una preventiva delibera condominiale per autorizzare l’amministratore a non rinnovare il contratto alla sua scadenza naturale, trattandosi di un atto di conservazione delle prerogative condominiali qualora il condominio non abbia già deliberato di volersi avvalere della facoltà di rinnovare il contratto alla scadenza.
Di conseguenza ritiene il giudicante che la comunicazione da parte dell’amministratore di non aver interesse al rinnovo tacito della polizza sia espressione dei poteri dell’amministratore di conservazione delle prerogative condominiali, dovendo essere l’assemblea di condominio a esprimersi alla scadenza contrattuale in ordine alla opportunità di stipulare una nuova garanzia assicurativa, valutando in regime concorrenziale le opzioni possibili, le garanzie e l’ammontare dei relativi premi.”

 

CHICCA N. 74 DEL 24/05/2022

IMU
L’accatastamento fa presumere il completamento dell’immobile

Il solo fatto che il contribuente abbia provveduto a richiedere l’accatastamento dell’immobile di per sé qualifica detto immobile quale fabbricato, il quale conseguentemente deve essere assoggettato al tributo sulla base della rendita catastale.
L’individuazione del primo momento tra utilizzo e completamento è una previsione finalizzata a regolamentare il trattamento tributario nel caso di utilizzo di fabbricato non accatastato: qualora sia utilizzato, il fabbricato si considera tale anche se non è avvenuta l’iscrizione agli atti catastali.
Se l’immobile viene accatastato, anche in caso di mancata denuncia di completamento dell’immobile, in ogni caso il fabbricato si presume ultimato, quindi l’Imu deve essere corrisposta, da tale momento, sulla base della rendita catastale.

 

CHICCA N. 73 DEL 23/05/2022

IN PRESENZA DI CONTESTAZIONE CIRCA IL BUON FUNZIONAMENTO DEI CONTATORI SPETTA ALL’AZIENDA SOMMINISTRATRICE DIMOSTRARNE IL PERFETTO FUNZIONAMENTO

“la rilevazione dei consumi mediante contatore è assistita da una mera presunzione semplice di veridicità sicché, in caso di contestazione, grava sul somministrante, anche se convenuto in giudizio con azione di accertamento negativo del credito, l’onere di provare che il contatore era perfettamente funzionante”

 

CHICCA N. 72 DEL 21/05/2022

PER DOTARE IL CONDOMINIO DI IMPIANTO DI VIDEOSORVEGLIANZA NON SERVE L’UNANIMITA’

“Le deliberazioni concernenti l’installazione su parti comuni di impianti volti a consentire la video sorveglianza di essi sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 1.

 

CHICCA N. 71 DEL 20/05/2022

APPROVAZIONE DELIBERA:
NON BASTA IL RAGGIUNGIMENTO DEL QUORUM DI LEGGE DEI VOTI FAVOREVOLI SE POI E’ MINORITARIO

“ Il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentino almeno 1 terzo della proprietà non è sufficiente a ritenere rispettate le maggioranze prescritte per l’approvazione in seconda convocazione, qualora il condomino che ha espresso voto contrario alla delibera detenga un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale.

 

CHICCA N. 70 DEL 15/05/2022

PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE: VALIDO ANCHE IN ASSENZA DELL’AMMINISTRATORE MA SVOLTOSI CON LA
PARTECIPAZIONE PERSONALE DI TUTTI I CONDOMINI

“Laddove alla mediazione prendano parte tutti i condomini, id est i mandanti dell’amministratore quali titolari dei diritti sostanziali oggetto di mediazione, non vi è alcun motivo per negare la regolarità della procedura di mediazione, ravvisando il mancato adempimento della condizione di procedibilità. In disparte il rilievo dell’evidente anacronismo che si produrrebbe nel porre la necessità di dar corso alla mediazione con la presenza di un amministratore munito di una delibera da parte di quei medesimi soggetti che pure erano presenti avanti al mediatore affinché si munisca della autorizzazione da parte di quei medesimi soggetti.”

 

CHICCA N. 69 DEL 12/05/2022

IL CONDOMINO DISTACCATO DALL’IMPIANTO TERMICO CENTRALIZZATO DEVE CONTRIBUIRE AL PAGAMENTO DEI C.D. “CONSUMI INVOLONTARI”

“Il condomino che si è distaccato dall’impianto centralizzato di riscaldamento deve contribuire alle spese di esercizio solo in relazione ai c.d. consumi involontari (quota di inefficienza dell’impianto) poiché, diversamente, vi sarebbe un incremento dei costi sostenuti dagli altri condomini”

 

CHICCA N. 68 DEL 11/05/2022

PASSAGGIO DI CAVI TELEFONICI:
DIRITTO ALL’INDENNITA’ SE QUESTI COLLEGANO ANCHE APPARECCHI DI UTENTI DI ALTRI STABILI

“Il proprietario ha l’obbligo di concedere gratuitamente il passaggio e l’appoggio, sul proprio fondo, delle condutture telefoniche necessarie a collegare il suo apparecchio telefonico (ed oggi anche per l’adeguamento tecnologico della rete volti al miglioramento della connessione e dell’efficienza energetica), mentre detto obbligo non sussiste (e compete al titolare una giusta indennità) quando il passaggio e l’appoggio siano destinati a collegare anche apparecchi telefonici di terzi proprietari o inquilini di immobili vicini e risulti che l’essere le condutture telefoniche anche al servizio di altri, oltreché del proprietario del fondo attraverso cui passano, comporti per lui un sacrificio economicamente apprezzabile .”

CHICCA N. 67 DEL 10/05/2022

ASSEMBLEE CONDOMINIALI: NON VI E’ PIU’ OBBLIGO DELLA MASCHERINA

“Non c’è più alcun obbligo di indossare la mascherina anticovid nei luoghi privati come sono quelli in cui si svolgono le assemblee condominiali, in quanto “luogo privato e limitato a persone già nominativamente determinate”.

 

CHICCA N. 66 DEL 09/05/2022

LA VANTAGGIOSITA’ O MENO DI UN PREVENTIVO LAVORI SCELTO DALL’ASSEMBLEA NON PUO’ ESSERE OGGETTO D’IMPUGNAZIONE

“Esulano dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni”

 

CHICCA N. 65 DEL 08/05/2022

PROROGA DEL SUPERBONUS SULLE UNIFAMILIARI

Maglie più larghe per il superbonus sulle villette
Viene prorogato dal 30 giugno al 30 settembre 2022 il termine per effettuare almeno il 30% dei lavori complessivi nelle villette unifamiliari.
Nel computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati. Per completare il 30% si avrà, quindi, tempo fino al 30 settembre, mentre il limite del 31 dicembre 2022 per ultimare lavori e pagamenti rimane, almeno per il momento, un termine invalicabile.
La norma introdotta nella bozza di decreto-legge prevede che per “gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le
spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente articolo”. Le scadenze per i lavori di superbonus sugli edifici unifamiliari rimangono, quindi, due: la prima, però, slitta dal 30 giugno al 30 settembre e consiste nell’obbligo di pagare un Sal ed effettuare lavori pari ad almeno il 30%; la seconda presume la chiusura del cantiere entro il prossimo 31 dicembre per poter accedere all’agevolazione.

 

CHICCA n. 64 DEL 07/05/2022

VIDEOCAMERE IN CONDOMINIO: QUANDO L’ISTALLAZIONE E’ LEGITTIMA

“Qualora l’interessato si opponga alla video sorveglianza, si può procedere soltanto qualora il legittimo interesse dell’agente abbia natura cogente e prevalga sugli interessi, i diritti e le libertà dell’interessato oppure per l’accertamento, l’esercizio o la difesa di un diritto in sede giudiziaria. In tale ultima ipotesi, il legittimo interesse del soggetto agente deve essere esistente e attuale (non fittizio o ipotetico) e oggetto di riesame periodico ed è necessario che i dati siano trattati esclusivamente per tale finalità e per il periodo strettamente necessario al suo perseguimento, non limitato alla pura e semplice sede processuale, ma a tutte quelle attività dirette ad acquisire prove in essa utilizzabili, ancor prima che la controversia sia stata formalmente instaurata (sulla prevalenza del diritto di difesa  vd ad esempio)

 

CHICCA N 63 DEL 06/05/2022

APPALTO E RESPONSABILITA’ DEI BENI IN CUSTODIA: SOLO IL CASO FORTUITO ESONERA LA RESPONSABILITA’ SOLIDALE DEL COMMITTENTE PER I DANNI VERSO TERZI

“Nei confronti dei terzi danneggiati dall’esecuzione di opere effettuate in forza di un contratto di appalto, il committente è sempre gravato dalla responsabilità oggettiva di cui all’art. 2051 c.c., la quale non può venire meno per la consegna dell’immobile all’appaltatore ai fini dell’esecuzione delle opere stesse, bensì trova un limite esclusivamente nel ricorso del caso fortuito; il che naturalmente non esclude ulteriori responsabilità ex art. 2043 c.c. del committente e/o dell’appaltatore»

 

CHICCA N. 62 DEL 05/05/2022

APPALTO E RESPONSABILITA’ DEI BENI IN CUSTODIA: SOLO IL CASO FORTUITO ESONERA LA RESPONSABILITA’ SOLIDALE DEL COMMITTENTE PER I DANNI VERSO TERZI

“Nei confronti dei terzi danneggiati dall’esecuzione di opere effettuate in forza di un contratto di appalto, il committente è sempre gravato dalla responsabilità oggettiva di cui all’art. 2051 c.c., la quale non può venire meno per la consegna dell’immobile all’appaltatore ai fini dell’esecuzione delle opere stesse, bensì trova un limite esclusivamente nel ricorso del caso fortuito; il che naturalmente non esclude ulteriori responsabilità
ex art. 2043 c.c. del committente e/o dell’appaltatore»”

 

CHICCA N. 61 DEL 04/05/2022

NOMINA AMMINISTRATORE E INDICAZIONE DEL COMPENSO A PENA DI NULLITA’: L’EVENTUALE RICHIAMO ALL’IMPORTO INDICATO IN BILANCIO PREVENTIVO O CONSUNTIVO DEVE ESSERE
ESPRESSO

“Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”

 

CHICCA N. 60 DEL 03/05/2022

IMMISSIONI ILLECITE: L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO NON E’ LEGITTIMATO A CHIEDERE I DANNI

“In materia condominiale l’amministratore può agire in giudizio per conto del condominio nei confronti di un soggetto che compia immissioni illecite, ma non può domandare un risarcimento per danni subiti dai singoli
condomini.

L’azione di risarcimento del danno, per l’ipotesi della pretesa violazione dell’art. 844 c.c., dovrebbe essere eventualmente proposta dai singoli condomini ritenutisi danneggiati dalle condotte del condomino e non dal condominio che, in quanto ente immateriale, non è titolare di alcun diritto alla salute tutelato dal nostro ordinamento, né è, comunque, titolare di diritti reali sull’immobile. Infatti, configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi.

L’amministratore di condominio, pertanto può agire per quanto di sua competenza, per la tutela del condominio, delle sue parti comuni e del suo decoro architettonico ma non può mai, neanche con una delibera assembleare resa all’unanimità, agire a tutela dei diritti dei singoli condomini.”

CHICCA N. 59 DEL 02/05/2022

IL VERBALE ASSEMBLEARE NON E’ SOTTOSCRITTO ?

PERFETTAMENTE VALIDO

“La mancanza della sottoscrizione del verbale non integra neanche in astratto un’ipotesi di nullità della delibera né di annullabilità

 

CHICCA  N. 58 DEL 29/04/2022

Nuovo codice Ateco dichiarazione di variazione dati

Premesso:
– che la nuova classificazione dei codici Ateco per il 2022, in vigore fiscalmente dal 1° aprile 2022, richiede per i soggetti interessati (condomini compresi) l’obbligo di presentare la domanda di variazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla variazione dell’attività;
– che la scadenza per l’invio della comunicazione con modello AA5/6 a mezzo del servizio Fisconline o Entratel o con intermediario abilitato è quindi fissata al 02/05/2022;
– che il ritardo nella comunicazione non è sanzionabile se il nuovo codice viene aggiornato entro il termine di presentazione, per i condomini, del modello 770 (31/10/2022);
Tutto ciò premesso si fa presente che la mancata comunicazione della variazione del codice ATECO entro la scadenza del 02/05/2022 potrebbe inficiare l’approvazione di pratiche (quali 110%, 90% ecc) da parte dell’Agenzia delle Entrate in quanto tutti i controlli sono ormai completamente automatizzati, senza intervento umano.
Quindi la non corrispondenza del codice ATECO del condominio in fase di esame della pratica potrebbe automaticamente determinare la bocciatura della stessa.
Si consiglia quindi a coloro che hanno pratiche in corso presso l’Agenzia delle Entrate o che devono presentarle a breve di provvedere all’invio della comunicazione entro il 02/05/2022.
Chi non ha pratiche in corso né ha in programma di presentarle a breve può, a parere di chi scrive, provvedere alla comunicazione entro il 31/10/2022 in sede di invio del mod. 770.

 

CHICCA N. 57 DEL 28/04/2022

IL CONDOMINIO NON PUO’ USUCAPIRE

“Va dichiarato il difetto di legittimazione attiva in capo al condominio attore quanto alla domanda di usucapione.
Come è noto il condominio è un mero ente di gestione mentre la titolarità dei beni, sia quelli in proprietà individuale che quelli in proprietà comune, spetta ai soli condomini: ne deriva che una azione quale quella di
usucapione, che mira ad accrescere l’entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal condominio ma solo dai singoli condomini, potendo solo questi ultimi divenire titolari pro-quota del bene usucapendo”

 

CHICCA N. 56 DEL 27/04/2022

DAL 1° LUGLIO 2022 SCATTA L’OBBLIGO DI FATTURAZIONE ELETTRONICA ANCHE PER I CONTRIBUENTI IN REGIME FORFETTARI

La misura è stata approvata in Consiglio dei ministri (Cdm) il 13 aprile 2022 e rientra nel decreto-legge finalizzato all’attuazione di 45 obiettivi del PNRR (Piano nazionale di ripresa e resilienza),
pianificati per metà 2022. L’obbligo però non coinvolgerà tutti i forfettari, né le sanzioni inizieranno immediatamente.

Cosa succede a luglio 2022

Il 1° luglio viene cancellata l’esenzione dall’obbligo di fatturazione elettronica per le partite IVA forfettarie. In base alle anticipazioni, le sanzioni non scatteranno subito, ma vi sarà un periodo transitorio per il terzo trimestre del periodo d’imposta 2022, se la fattura elettronica viene emessa entro il mese successivo a quello di effettuazione dell’operazione. Inoltre, sempre secondo anticipazioni, rimarranno esclusi dall’obbligo i forfettari con reddito entro i 25mila euro, almeno fino al 2024.
Oltre ai singoli professionisti in regime forfettario saranno tenuti ad utilizzare la fatturazione elettronica anche i soggetti che hanno adottato il regime di vantaggio (art. 27 commi 1 e 2 del DL 98/2011), le associazioni sportive dilettantistiche e gli enti del terzo settore.

 

CHICCA N. 55 DEL 23/04/2022

L’INDENNITA’ DI SOPRAELEVAZIONE E’ DOVUTA DAL PROPRIETARIO DELL’ULTIMO PIANO ANCHE SE L’AUMENTO DI VOLUMETRIA NON E’ IN ALTEZZA

“L’indennità di sopraelevazione, dunque, è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’art. 1127 c.c. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato, traendo tale indennità fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, «si determina sulla base del magqior valore dell’area occupata ai sensi del citato art. 1127, comma 4, c.c.”

 

CHICCA N. 54 DEL 20/04/2022

RENDICONTO CONSUNTIVO: IL TRIBUNALE DI SAVONA PROPENDE PER IL CRITERIO CONTABILE “MISTO”

“Sulla scorta di tale principio, parte della giurisprudenza e della dottrina ha ritenuto che l’amministratore debba attenersi al criterio contabile cd di cassa, in quanto lo stesso sarebbe l’unico ad assicurare l’immediata comprensibilità dei dati.
Tuttavia, si ritiene di non aderire a tale orientamento, reputando maggiormente condivisibile quanto già compiutamente affermato da altra parte della giurisprudenza di merito, e peraltro recepito dal CTU nominato nel presente giudizio, secondo cui – in mancanza di un vincolo legislativo espresso sul criterio contabile da adottare – si è pervenuti all’opportunità di adottare un criterio per così dire misto, di cassa e di competenza insieme, pur sempre necessariamente ispirato al rispetto del principio della comprensibilità da parte dei condomini, i quali devono avere chiara contezza delle spese erogate nella gestione per cui si chiede l’approvazione, tenendo peraltro presenti quelle che, benchè riferentesi a servizi resi nella gestione oggetto della delibera, dovranno essere concretamente sostenute in quella successiva. Ciò, si è osservato, anche al fine di salvaguardare coloro che, nelle more tra un esercizio e un altro, dovessero acquisire la proprietà di un immobile facente parte dell’edificio

CHICCA N. 53 DEL 19/04/2022

ALBERI CON FUNZIONE ORNAMENTALE POSTI IN GIARDINO DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA: ALLE SPESE DI MANUTENZIONE CONTRIBUISCONO TUTTI I CONDOMINI

Alle spese di potatura degli alberi, che pur insistono su suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condomini allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio”

CHICCA N. 52 DEL 15/04/2022

Comunicazione ai condomini del reddito di locazione dell’appartamento condominiale:                                                                                                                                                                                                    I canoni non riscossi
(art. 26 comma 1 del D.P.R. 917/1986)

L’amministratore di un condominio ha chiesto di conoscere come deve essere redatta la comunicazione da rilasciare ai condomini per il reddito di locazione dell’appartamento condominiale in caso di mancata
percezione dei canoni.
In merito al quesito posto riportiamo quanto previsto dall’ art. 26 comma 1 del D.P.R. 917/1986:
“I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis). Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”. (comma così modificato dall’ art. 3-quinquies, comma 1, D.L. n. 34 del 2019, convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 58/2019).                                                                                                                                                                                                                                                                                 Quindi qualora non si sia provveduto all’intimazione di sfratto per morosità, nella comunicazione della rendita relativa all’appartamento condominiale da rilasciare ai condomini l’amministratore dovrà indicare tutti i canoni di locazione anche se non percepiti.

 

CHICCA N. 51 DEL 14/04/2022

ANCHE SE EX ART. 1137 C.C. SI IMPUGNA LA SOLA RIPARTIZIONE DELLA SPESA IL VALORE DELLA CAUSA VA RIFERITO ALL’INTERA SPESA E NON ALLA SOLA QUOTA DI SPETTANZA DEL CONDOMINO IMPUGNANTE

Improvviso e rilevante mutamento d’indirizzo della Cassazione (Relatore Dr. Scarpa) che abbandona il consolidato principio secondo il quale allorchè il condomino impugni la delibera di approvazione di una spesa nella sola parte della ripartizione il valore di riferimento della causa da prendere in considerazione -e quindi il conseguente ufficio giudiziario competente (Tribunale o Giudice di Pace)- andava individuato nell’ammontare della sola somma di spettanza del condomino impugnante. “Nell’azione di impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea di condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condomini, il valore della causa deve essere determinato sulla base dell’atto impugnato, e non sulla base dell’importo del contributo alle spese dovuto dall’attore in base allo stato
di ripartizione, non operando la pronuncia solo nei confronti dell’istante e nei limiti della sua ragione di debito”

 

CHICCA N’50 DEL 13/04/2022

ALLA CANNA FUMARIA NON E’ APPLICABILE LA DISCIPLINA SUL RISPETTO DELLE DISTANZE IN QUANTO NON E’ UNA “COSTRUZIONE” MA UN ACCESSORIO

” La canna fumaria non è una “costruzione” cui possa applicarsi il regime di cui all’art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute (si veda Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2741 del 23/02/2012 in un caso del tutto analogo: “… la canna fumaria (nella specie, un tubo in metallo) non è una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto (nella specie, forno di pizzeria)”; conf. Cass. sez. II, 23/05/2016, n. 10618: “La canna fumaria non è una costruzione ma un semplice accessorio di un impianto e quindi non trova applicazione la disciplina di cui all’art. 907 c.c.”).

 

CHICCA N’49 DEL 12/04/2022

L’ISTITUZIONE DI UN FONDO CASSA DEVE SEMPRE INDICARE LA SUA DESTINAZIONE

” Il fondo cassa costituisce una riserva di denaro di cui il condominio si viene a dotare per mettere a disposizione dell’amministratore la liquidità necessaria a soddisfare
determinate esigenze di spesa. Tale provvista è ulteriore e diversa rispetto agli oneri condominiali ed è altresì vincolata in quanto l’assemblea non può esimersi dall’indicare una specifica destinazione, dovendo l’amministratore disporre delle somme in maniera conforme alla finalità stabilita. La delibera istitutiva del fondo deve pertanto indicare la destinazione della provvista, ossia le finalità per le quali viene deciso l’accantonamento che può pertanto dirsi legittimamente costituito e deliberato solo nel caso in cui vengano indicate le finalità di utilizzo quali anche quella di remunerare servizi, opere o forniture e finanche quella di
affrontare necessità eccezionali o anche per sanare eventuali squilibri di bilancio.
I Fondi di riserva possono essere accantonati anche per garantire indennità che trovano la loro causa in rapporti di lavoro (portiere). In tutti questi casi il vincolo di destinazione deve essere predeterminato con la conseguenza che la carenza di un tale presupposto è valutabile sotto il profilo dell’eccesso di potere e consente pertanto il sindacato dell’autorità giudiziaria non essendo la decisione collegiale il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea.”

 

CHICCA N. 48 DEL 11/04/2022

LE NUOVE SCADENZE DEL BONUS EDILIZIO 110%

Per quanto riguarda le scadenze, il superbonus 110% ha un
calendario molto articolato:
• Per gli interventi effettuati da condomìni, da persone fisiche su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà, e da ONLUS, ODV e APS, il 110% resterà in vigore per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023 (per le spese sostenute nel 2024 e nel 2025 l’agevolazione scenderà
rispettivamente al 70% e al 65%);
• per gli interventi effettuati su edifici unifamiliari da persone fisiche la maxi detrazione spetta fino al 30 giugno 2022, con possibilità di arrivare fino al 31 dicembre 2022 se alla data del 30 giugno 2022 verranno eseguiti lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo;
• il super sismabonus acquisti 110% può essere fruito solo per i rogiti stipulati entro il 30 giugno 2022;
• per gli interventi effettuati da IACP (ed enti equivalenti) e dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, la detrazione del 110% spetta per le spese sostenute fino al 30 giugno 2023, con possibilità di arrivare fino al 31 dicembre 2023 se alla data del 30 giugno 2023 verranno eseguiti lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo;
• per le associazioni e le società sportive dilettantistiche, iscritte nell’apposito registro istituito presso il CONI, per gli interventi effettuati sugli immobili adibiti a spogliatoio, in toto o in parte, la maxi detrazione spetta fino al 30 giugno 2022.

CHICCA N. 47 DEL 08/04/2022

PER LE TRANSAZIONI RELATIVE A BENI COMUNI E’ INDISPENSABILE L’UNANIMITA’ DI TUTTI I CONDOMINI

“Le transazioni stipulate dai condomini che abbiano oggetto rapporti relativi a beni comuni richiedono, ai sensi dell’art. 1108, comma terzo, il consenso di tutti i partecipanti al condominio”

 

CHICCA N. 46 DEL 07/04/2022

IL CONDOMINIO PRIMA DI RICHIEDERE UN DECRETO INGIUNTIVO PER MOROSITA’ DEVE ACCERTARSI CHI SIA L’EFFETTIVO PROPRIETARIO DELL’IMMOBILE

“L’esistenza di un obbligo di tenuta della cd. anagrafe condominiale non giustifica la mancata diligenza da parte dell’ente gestorio nell’accertare, prima di presentare una domanda monitoria, la titolarità del diritto di proprietà in capo al soggetto nei cui confronti intende agire”

 

CHICCA N. 45 DEL 06/04/2022

SPESA PER LAVORI STRAORDINARI: I CRITERI DEI QUALI TENERE CONTO PER STABILIRE SE DI “NOTEVOLE ENTITA’ ”

” L’individuazione, agli effetti dell’articolo 1136, quarto comma, cod. civ. della notevole entità delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condominI”

 

CHICCA N. 44 DEL 05/04/2022

NULLA LA DELIBERA ASSEMBLEARE CHE ASSEGNA I POSTI AUTO AI SINGOLI CONDOMINI IN VIA ESCLUSIVA E PER UN TEMPO INDEFINITO

 

“Né il regolamento di Condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore dei singoli condomini di «posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura”

 

 

CHICCA N. 43 DEL 04/04/2022

IL DOVERE DI CUSTODIA DI UN PASSO CARRABILE STRADALE DI ACCESSO ALL’AUTORIMESSA CONDOMINIALE E’ SUDDIVISO AL 50% TRA COMUNE E CONDOMINIO

” Deve ritenersi quindi che l’obbligo di custodia ricada sia sul titolare della concessione di passo carrabile che sul proprietario del bene tenuto in ogni caso a un dovere di vigilanza e che entrambi siano tenuti, con obbligazione solidale, al risarcimento del danno in misura del 50% ciascuno”

 

CHICCA N. 42 DEL 30/03/2022

SOLO L’AMMINISTRATORE DEL SUPERCONDOMINIO PUO’ OPPORE IL DECRETO INGIUNTIVO NOTIFICATOGLI
E NON GLI AMMINISTRATORI DEI RISPETTIVI STABILI CHE LO COMPONGONO

“Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, il cosiddetto supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beniservizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; sicché il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato (Cass. Sez. 2, 28/01/2019, n. 2279; Cass. Sez. 2, 26/08/2013, n. 19558).”

 

CHICCA N. 41 DEL 29/03/2022

ANCHE IL SINGOLO CONDOMINO PUO’ OPPORSI AL DECRETO INGIUNTIVO NOTIFICATO AL CONDOMINIO

La legittimazione de/ singolo condomino a proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo pronunciato a carico de/ condominio (nella specie, opposizione tardiva per l’assunta nullità della notificazione de/ decreto, giacché eseguita nei confronti di soggetto privo della rappresentanza processuale de/ condominio) deve, tuttavia, discendere dalla considerazione che il decreto stesso possa estendere i propri effetti ed essere posto in esecuzione anche contro i condòmini, derivando da/l’esistenza dell’obbligazione assunta ne/l’interesse de/ condominio la responsabilità dei singoli componenti in proporzione del/e rispettive quote”

 

CHICCA N. 40 DEL 25/03/2022

NULLA, ANCHE SE DECISA ALL’UNANIMITA’, LA CLAUSOLA DEL REGOLAMENTO CHE CONCEDE AD UN CONDOMINO E/O SUOI A VENTI CAUSA IL DIRITTO D’USO ESCLUSIVO DI UN BENE COMUNE

Il diritto d’uso esclusivo delle facciate, attribuito dagli originari comproprietari dell’intero stabile a sé medesimi ed ai propri aventi causa al momento della costituzione del condominio (coincidente con il primo atto di vendita di una delle unità immobiliari in esso comprese), non è cedibile a terzi, atteso l’espresso divieto sancito in proposito dall’art. 1024 e.e. Le facciate di un edificio svolgono, di per sé, non tanto una funzione “statica e di copertura laterale” dell’edificio stesso, quanto piuttosto una funzione “estetica” o di “decoro architettonico” del fabbricato, determinandone la fisionomia e rendendolo (possibilmente) esteticamente gradevole. Conseguentemente, deve ritenersi che riservare l’uso esclusivo di tali parti comuni de/l’edificio ad uno soltanto dei condomini, sia pure al fine specifico di installarvi pannelli pubblicitari, comporti di per sé la sottrazione agli altri partecipanti al condominio del diritto di godimento della cosa comune loro spettante ed il relativo svuotamento della relativa proprietà nel suo nucleo essenziale.”

 

 

CHICCA N. 39 DEL 24/03/2022

L CONDOMINO CHE, SENZA URGENZA, A SUE SPESE HA FATTO ESEGillRE OPERE SULLE PARTI COMUNI NON SPETTA IL RIMBORSO NE’ AI SENSI DELL’ART. 1134 e.e. NE’ EX ART. 2041 e.e.PER INDEBITO ARRICCHIMENTO

Al condomino cui non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, per essere carente il presupposto dell’urgenza all’uopo richiesto dall’art. 1134 e.e., non spetta neppure il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento ex art. 2041 cod. civ., non potendo essa essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti”

 

 

 

CHICCA N. 38 DEL  23/03/2022

LEASING IMMOBILIARE:
IL TITOLARE PUO IMPUGNARE SOLO LE DELIBERE ASSEMBLEARI CHE ABBIANO AD OGGETTO LE SPESE DI RISCALDAMENTO

Va precisato che al conduttore è equiparata la figura dell’utilizzatore nel contratto di leasing per l’assonanza delle due figure in materia condominiale essendo essi parimenti chiamati a partecipare alle gestione della vita quotidiana del condominio. Questo consente pacificamente di affermare che anche all’utilizzatore dell’immobile concesso in leasing non spetta il generale potere ex art. 1137 c.c. di impugnare le delibere condominiali, essendo lo stesso non titolare di un diritto reale, bensì di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori che rimette il perfezionamento dell’effetto traslativo alla futura manifestazione unilaterale dell’utilizzatore. Né tale potere può essere oggetto di delega come dedotto dall’attore (delega conferita dalla proprietaria ) perché tale rapporto è puramente interno alle parti e non può costituire deroga a disposizioni normative”

 

 

 

CHICCA N. 37 DEL 22/03/2022

CONSUMI IDRICI:
SE MANCANO I SINGOLI CONTATORI VANNO RIPARTITI
SECONDO MILLESIMI DI PROPRIETA’

“La giurisprudenza di legittimità ha più volte affermato che la ripartizione de/le spese relative al consumo idrico deve avvenire ne/ rispetto dei criteri fissati dall’art.1123 e.e., da ritenere disposizione di riferimento per la disciplina del riparto interno di qualsiasi spesa inerente a/le unità immobiliari. Più precisamente, la Suprema Corte ha ribadito più volte che la ripartizione de/le spese relative al servizio idrico debba avvenire, in via preferenziale, in base a quello che è l’effettivo consumo a patto però che questo sia rilevabile oggettivamente utilizzando /e opportune strumentazioni tecniche, come ad esempio mediante l’installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore che consenta di utilizzare la lettura di esso come base certa per l’addebito dei costi; ne/ caso in cui l’unità abitativa non risulti provvista del predetto contatore, la ripartizione deve avvenire secondo la regola del primo comma dell’art. 1123, ossia in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno (espresso in millesimi di proprietà) e fa/e ultimo criterio di ripartizione può essere derogato esclusivamente con il consenso unanime di tutti i condomini (ex multis: Cass.17557/2014))”

 

CHICCA N. 36 DEL 21/03/2022

NEL GIUDIZIO DI SCIOGLIMENTO/DIVISIONE DEL CONDOMINIO L’AMMINISTRATORE NON E’ LEGITTIMATO PASSIVO

“Trattandosi di giudizio che ha ad oggetto la modificazione di un diritto reale – qual è appunto il diritto di proprietà delle cose comuni di cui ciascun condomino è titolare pro quota – è necessaria la partecipazione di tuffi i soggetti che, per le rispettive quote, ne sono titolari e quindi di tuffi, e soltanto, i condomini del condominio. Per contro, “l’amministratore del condominio, in quanto non è titolare del diritto, è privo di legittimazione passiva, nè può trarre il potere di rappresentanza dal mandato conferitogli dall’assemblea per resistere al giudizio concernente lo scioglimento del condominio, non potendo l’assemblea disporre a maggioranza del diritto in questione se non nel caso in cui ritenga di approvare la richiesta di scioglimento ai sensi dell’art. 61, disp. aff. e.e., comma 2″ (Cass. civ. sez. Il, 23/0 J /2008, n. J 460), caso che non ricorre nella fattispecie. Non sussiste, pertanto, la legittimazione passiva dell’amministratore condominiale.”

 

 

 

CHICCA N. 35 DEL 20/03/202

L’ASSEMBLEA PUO’ ESSERE CONVOCATA DA QUELL’AMMINISTRATORE LA CUI DELIBERA DI NOMINA E’ STATA INVALIDATA DAL TRIBUNALE

“Ne consegue che l’assemblea può validamente essere convocata da/l’amministratore la cui nomina sia stata dichiarata i/legittima non essendo di ostacolo al riguardo il dettato di cui all’art. 66, secondo comma, cod. civ., in quanto il potere di convocare /’assemblea, da tale norma attribuito a ciascun condomino, presuppone la mancanza dell’amministratore, che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione per qualsivoglia causa del mandato del’amministratore o di illegittimità della sua nomina. (Cass. civ., sez. Il, 23/01/2007, n. 1405) “.

 

CHICCA N. 34 DEL 19/03/2022

LA FATTURAZIONE DEI CONTABILIZZATORI DI CALORE, SEBBENE DESTINATI AI SINGOLI CONDOMINI, VA INTESTATA AL CONDOMINIO

“La clausola sulla fatturazione contenuta nel verbale assembleare è “inopponibile” all’appaltatore, il quale ha stipulato il contratto con il condominio, nella persona dell’amministratore, e non già con i singoli condomini.  una volta che l’incarico è stato pacificamente affidato dal condominio, è altrettanto irrilevante la circostanza che i lavori riguardassero parti esclusive piuttosto che comuni. Infatti, il contratto di appalto può essere stipulato anche da un soggetto diverso dal proprietario)”.

 

CHICCA N. 33 DEL  18/03/2022

CRITERIO DI CASSA O DI COMPETENZA NELLA REDAZIONE DEL RENDICONTO CONSUNTIVO: NESSUNA NORMA PRESCRIVE QUALE DEBBA ESSERE

Il fatto che il rendiconto sia stato redatto in base al principio di competenza e non a quello di cassa è dato irrilevante nella valutazione della legittimità o meno della delibera assembleare e ciò in quanto nessuna norma impone di adottare l’uno o l’altro di tali criteri metodologici astrattamente utilizzabili nella compilazione dello strumento contabile”.

 

 

 

CHICCA  N.32 DEL 18/03/2022

IL CONDOMINO DEL PIANO SOTTOSTANTE IL TETTO COMUNE PUO’ TRASFORMARLO IN TERRAZZA A PROPRIO USO ESCLUSIVO A PATTO CHE…

il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali”

 

CHICCA N. 31 DEL 17/03/2022

CAMBIARE POSIZONE E DIMENSIONI DI UNA SCALA COMUNE NON COSTITUISCE INNOVAZIONE MA MERA MODIFICAZIONE

“Alla luce della richiamata distinzione tra modifica ed innovazione, il rifacimento della scala, con cambiamento di posizione e dimensioni, costituisce una modificazione e non una innovazione”

 

CHICCA N. 30 DEL 16/03/2022

Comunicazioni all’anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio. Modifiche al Provvedimento n. 19969 del 27 gennaio 2017″

La pratica per la “comunicazione all’anagrafe tributaria dei dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali” deve essere ugualmente inviata entro il 16 marzo 2022 (salvo proroghe) nonostante sia stata già presentata la “comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio”, si tratta di due comunicazioni differenti.”

 

CHICCA  N. 29 DEL 14/03/2022

Trasmissione Certificazione Unica 2022

Scade oggi il termine per trasmettere la Certificazione Unica 2022, relativa ai compensi pagati nel corso dell’anno 2021. Si ricorda, tuttavia, che le Certificazioni Uniche contenenti esclusivamente redditi esenti o non dichiarabili mediante la dichiarazione dei redditi precompilata possono essere trasmesse entro il termine di presentazione della dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770).

CHICCA N. 28 DEL  12/03/2022

L’AMMINISTRATORE NON NECESSITA DI ALCUNA AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEARE PER DIFENDERSI NEL GIUDIZIO D’OPPOSIZIONE AL DECRETO INGIUNTIVO PER ONERI CONDOMINIALI IMPAGATI

“con riferimento specifico al caso di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di oneri condominiali, la Corte di Cassazione ha ribadito che “riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea è compito precipuo affidato dall’art. 1130 c.c. (e dall’art. 63 disp. att. c.c.) all’amministratore, il quale pertanto è senz’altro abilitato ad agire e a resistere nei pertinenti giudizi, senza che occorra quell’apposita autorizzazione dell’assemblea, che è richiesta dall’art. 1131 c.c., soltanto per le liti attive e passive che esorbitino dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso” dove da ultimo, si chiarisce che “l’amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell’ambito delle proprie attribuzioni, non necessita di alcuna autorizzazione assembleare che, ove anche intervenga, ha il significato di mero assenso alla scelta già validamente compiuta dall’amministratore medesimo.”.

 

 

CHICCA N. 27 DEL 11/03/2022

VERBALE ASSEMBLEARE ILLEGITTIMO
SE SCRITTO CON GRAFIA POCO CHIARA E CON CANCELLATURE

“Del resto il verbale difetta anche di una delle sue caratteristiche essenziali, risultando redatto, in parte, con grafia poco chiara e con varie cancellature, tanto da renderne difficoltosa la lettura e dunque, da renderlo inidoneo alla sua funzione di provare quale sia stata la volontà espressa dall’assemblea”

 

CHICCA N. 26 DEL 08/03/2022

L’APPROVAZIONE DEL RENDICONTO
NON ASSUME VALORE DI RICONOSCIMENTO DEL DEBITO VERSO IL TERZO CREDITORE

“La deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo non ha valore di ricognizione di debito, ex art. 1988 c.c., nei confronti del terzo creditore in relazione alle poste passive in esso indicate, mancando della natura di dichiarazione unilaterale recettizia, la quale comporta che l’effetto di astrazione processuale della “causa debendi” si verifichi soltanto se detta dichiarazione è indirizzata alla persona del creditore.
Tuttavia, il rendiconto condominiale regolarmente approvato dall’assemblea ben può formare prova in ordine ai debiti del condominio medesimo, il cui apprezzamento è affidato alla libera valutazione del giudice del merito, alla stregua di ogni altro elemento acquisito agli atti di causa”

 

 

CHICCA N. 25 DEL 07/03/2022

ANCHE LA TERRAZZAA LIVELLO NON POSTA ALLA SOMMITA’ DELLO STABILE MA DI COPERTURA DELLA VERTICALE SOTTOSTANTE E’ EQUIPARATA AL LASTRICO SOLARE EX ART. 1126 C.C.

In tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, equiparabile al lastrico solare agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione e nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia perciò destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata”

 

 

CHICCA N. 24 DEL 04/03/2022

LO SPOSTAMENTO DELL’ASSEMBLEA IN ALTRO LUOGO DA QUELLO PREVISTO DEVE ESSERE COMUNICATO CON LE STESSE FORME DELL’AVVISO DI CONVOCAZIONE

“L’assemblea si è pacificamente tenuta in luogo ed ora diversi rispetto a quelli indicati nell’avviso di convoca=ione, rendendo così impossibile la partecipa=ione del condomino impugnante. A nulla rileva l’avviso di spostamento inviato via mail, che semmai avrebbe dovuto essere comunicato nelle stesse forme previste dalla legge per l’avviso di convoca=ione (raccomandata postale, pec, fax o raccomandata a mani)”

 

 

CHICCA N. 23 DEL 03/03/2022

L’AVVISO DI CONVOCAZIONE, DEVE CONTENERE L’INDICAZIONE DELLA PIATTAFORMA ELETTRONICA SULLA QUALE SI TERRÀ LA RIUNIONE

“L’avviso di convocazione, deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa” a pena di annullabilità

 

CHICCA N, 22 DEL 16/02/2022

DELIBERA DI APPROVAZIONE LAVORI STRAORDINARI: NULLA SE MANCA LA COSTITUZIONE DEL FONDO SPECIALE EX ART. 1135 C.C.

Ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, “L’assemblea dei condomini provvede… alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. Ebbene, “La giurisprudenza ha chiarito la natura di norma imperativa dell’art. 1135 c.l n.4 c.c., non derogabile dalla volontà dei privati e la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata” (Trib. Modena Sez. I, Sent., 16-03-2021, ma si vedano altresì, ex multis, Trib. Roma Sez. V, 04/01/2021; Trib. Modena, 16 maggio 2019, n. 763; Tribunale di Roma, Sez. V, 19 giugno 2017; Trib. di Udine, sez.I, 17.01.2018).
Pertanto, deve essere incidentalmente dichiarata la nullità della delibera assembleare assunta in data 26.9.2017 in relazione al punto 5 dell’ordine del giorno, mancando la costituzione del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.”

 

CHICCA N. 21 DEL  14/02/2022

RESPONSABILITA’ DELL’APPALTATORE: I VIZI GRAVI DELLE OPERE

Per la configurabilità della responsabilità ex art. 1669 c.c. vanno ritenuti gravi difetti dell’edificio non soltanto quelli costruttivi, che possono pregiudicare la sicurezza o la stabilità del fabbricato, ma anche quelli da cui deriva un apprezzabile danno alla funzione economica o una sensibile menomazione del normale godimento dell’edificio stesso. Anche i difetti delle fosse biologiche, dalle quali siano fuoriusciti i liquami che hanno invaso i locali interrati dell’edificio condominiale, vanno ricompresi nel novero dei gravi difetti previsti per la responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. (Cassazione civile, sez. II, 27/12/1995, n. 13106; in tema di difetti costruttivi delle fosse biologiche cfr. altresì Cassazione civile, sez. II, 02/12/2008, n. 28605; in tema di insufficienza ricettiva dell’impianto di scarico e di smaltimento dei rifiuti biologici di un complesso abitativo cfr. Cass. civ. Sez. II, 21/04/1990, n. 3339)”

 

CHICCA N. 20 DEL 09/02/2022

IN MANCANZA DELL’ALLEGAZIONE DEI DOCUMENTI CONTABILI LA SOLA PERIZIA DI PARTE NON E’ SUFFICIENTE A DIMOSTRARE I PRESUNTI AMMANCHI DELL’AMMINISTRATORE

“Come si evince dal fascicolo di parte attorea, reputata onerata alla prova rigorosa dei fatti posti a fondamento della domanda, soprattutto nella materia de qua ove si discute di ‘ammanco di cassa’ e violazione di doveri da parte dell’amministratore inerenti il mandato nei confronti del consesso condominiale, la stessa ha provveduto al deposito della sola rela=ione tecnica di parte e del verbale relativo al passaggio delle consegne, mentre nessuna allega=ione risulta essere effettuata da parte del Condominio attore in persona del nuovo amministratore, della documenta=ione di proprietà ed in possesso del Condominio medesimo a sostegno della doglian=a dei fatti lamentati.
Con ciò si intende dire che in allegato alla rela=ione tecnica ed al fascicolo di parte attrice non sono stati offerti i documenti, in originale, che comprovino le doglian=e attoree; né sarebbe stato possibile procedere alla nomina di un CTU per ricavare elementi di conferma di quelli posti dall’attore in quanto in tal caso la rela=ione di Ufficio sarebbe stata esplorativa.
il richiamo della documentazione posta a sostegno dell’a=ione ordinaria non equivale alla allega=ione della medesima ai.fini di adempiere all’onere della prova.
La parte attrice avrebbe dovuto depositare in via telematica ovvero chiedere autorizzazione al deposito in forma cartacea laddove la documenta=ione fosse di notevole quantità sin dal deposito del proprio atto introduttivo ed in ogni caso con le memorie istruttorie.
L’omissione in esame non può ritenersi supplita con il mero richiamo alla peri=ia di parte, che peraltro di per sé non costituisce un me==o di prova definitivo.”

 

 

CHICCA N. 19 DEL  07/02/2022

DISTACCO ELETTRICITA’ PER MOROSITA’.
RESPINTO IL PROCEDIMENTO D’URGENZA DEL CONDOMINIO PER IL RIALLACCIO.
AVREBBE POTUTO PAGARE LA BOLLETTA O CERCARE UN ALTRO GESTORE

Ma non vi è nemmeno ”pericolo del ritardo”, perché in qualsiasi momento il Condominio pagando quanto richiesto o cambiando gestore avrebbe potuto ottenere il riallaccio. Non sussisteva quindi alcunpericolo di restare senza energia elettrica a lungo, il pregiudizio non è mai stato cioè “irreparabile”, ma anzi era facilmente evitabile pagando quanto richiesto e riservandosi di agire per la restituzione dimostrando la fondatezza delle proprie ragioni. Il permanere senza energia a lungo sarebbe stata cioè la conseguenza (evitabile) della scelta consapevole da parte del Condominio di restare morosi e di non cercare un altro gestore.
La cautela potrebbe essere concessa anche in presenza della lesione di diritti di credito con contenuto e funzione patrimoniale, ma ciò è possibile solo nell’ipotesi in cui la semplice anticipazione delle somme dovute da parte del debitore arrechi un pregiudizio irreparabile, circostanza questo certamente inverosimile nel caso che ci occupa dato il modesto importo della bolletta da ripartire per altro tra tutti i
Condomini. Per altro tale ipotesi non è stata nemmeno adombrata dalla parte ricorrente che invece ha sottolineato esclusivamente la necessità di non incorrere in interruzioni nel servizio, circostanza questa che era facilmente evitabile sanando la morosità. Ne consegue che in difetto del periculum in mora la domanda è inammissibile con assorbimento di ogni questione sulla sussistenza del fumus diventata irrilevante.

 

CHICCA N. 18 DEL 04/02/2022

IMPUGNATIVA DELIBERA ASSEMBLEARE.
SE IL VIZIO DI ANNULLABILITA’ NON E’ STATO INDICATO NEL PRELIMINARE PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE, IN CAUSA E’ TARDIVO

Va, pertanto, rilevata la decadenza dall’impugnazione ex art. 113 7 c. c. per il vizio derivante dal difetto di quorum deliberativo ex art. 1136, co.2, e.e. in considerazione del fatto che tale vizio non è stato prospettato in sede di mediazione obbligatoria come chiaramente si ricava dall’esame della documentazione in atti (istanza di mediazione, verbale di mediazione e atto di citazione) con conseguente rigetto della domanda attorea in parte qua per tardività dell’impugnazione”

 

CHICCA N. 17 DEL  03/02/2022

DISTACCO DALL’IMPIANTO CENTRALIZZATO.

E’ PRELIMINARE ONERE DEL CONDOMINO DARE PROVA CHE NON COMPORTI AGGRAVI E/O SQUILIBRI

“Il condomino che intende distaccarsi deve, in altri tennini, fornire la prova che “dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all’impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini”, e la preventiva informa::.ione dovrà necessariamente essere corredata dalla documenta::.ione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell’assen::,a di “notevoli squilibri” e di “assen::.a di aggravi” per i condomini che continueranno a servirsi dell’impianto condominiale. L’onere della prova in capo al condomino che intenda esercitare la facoltà del distacco viene meno soltanto nel caso in cui l’assemblea condominiale abbia effettivamente autori::.::.ato il distacco dall’impianto comune sulla base di una propria autonoma valuta::.ione della sussisten::.a dei prescritti presupposti. Da tanto consegue che colui che intende distaccarsi dovrà, in presen::.a di squilibri nell’impianto condominiale e/o “aggravi” per i restanti condòmini, rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante. Né, ed è bene precisarlo, l’interessato, ai sensi dell’art. 1118 cod. civ., potrà effettuare il distacco e ritenere di essere tenuto semplicemente a concorrere al pagamento delle sole spese per la manuten::.ione straordinaria dell’impianto e per la sua conserva::.ione e messa a nonna”, poiché tale possibilità è prevista solo per quei soggetti che abbiano potuto distaccarsi, per aver provato che dal loro distacco “non derivano notevoli squilibri di fun::.ionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”. (Cass. civ., se::. lii, 3/1112016, n. 22285). La portata della norma, dunque, lascia al giudice solo la verifica dell’esisten::.a delle condi::.ioni che determinano la legittima::.ione al distacco e del conseguente onere probatorio assolto dal condomino distaccante. Invero, affinché il distacco possa dirsi operante e legittimato per ottenere l’esonero dal pagamento delle spese per il consunto non è sufficiente che il condomino si distacchi, ma deve anche fornire la prova che il distacco non comporti aggravio di spese né squilibrio termico.

 

CHICCA N. 16 DEL  02/02/2022

L’EVENTUALE DANNO SUBITO DAL CONDOMINO PER IL MONTAGGIO DEI PONTEGGI CONDOMINIALI NELLA SUA PROPRIETA’ PRESUPPONE PRECISA PROVA

“Nella specie non è in contestazione la necessità dell’accesso al fine dell’esecuzione dei lavori di manutenzione su porzione di piazzale di proprietà esclusiva di X”XX’.X'” s.p.a., ma esclusivamente il ristoro del danno che ne sarebbe derivato, e che la società attrice ha ritenuto possa essere determinato parametrandolo alle tariffe applicate dal Comune di Taranto ai fini della liquidazione della tassa di occupazione del suolo pubblico. Va tuttavia rilevato che l’art.843 cit. secondo comma è inequivoco laddove prevede la corresponsione di un ‘indennità non in via preventiva e incondizionata, ma solo “se l’accesso cagiona danno” . Da ciò discende che la liquidazione dell’indennità presuppone la prova non solo dell’evento astrattamente lesivo del diritto di proprietà, ma anche della conseguenziale e concreta lesione patrimoniale che ne sia derivata.

 

CHICCA N. 15 DEL 31/01/2022

L’APERTURA DI VARCID E PORTE SUL MURO COMUNE DA PARTE DEL SINGOLO CONDOMINO E’ (DI MASSIMA) LECITA

“L’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni del! ‘edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini

 

CHICCA N. 14  28/01/2022

NESSUN RISARCIMENTO AL CONDOMINO CHE SI LAMENTA DEI PROVVEDIMENTI ADOTTATI NEI SUOI CONFRONTI DALL’AMMINISTRATORE PER AVER VIOLATO IL REGOLAMENTO

Non può dirsi fondata l’azione proposta dal condomino nei confronti del condominio per le assunte molestie arrecate da quest’ultimo al conduttore della unità immobiliare locata dal primo, ove la gestione condominiale adotti provvedimenti per curare l’osservanza del regolamento di condominio, invitando il condomino locatore al rispetto di un divieto regolamentare di destinazione. Tale condotta non costituisce atto illecito, e non può, quindi, porsi a fondamento di una responsabilità risarcitoria collettiva del condominio (arg. da Cass. Sez. 2, 22/06/2011, n. 13689; Cass. Sez. 2, 11/05/2011, n. 10347).
Essendo l’osservanza del divieto regolamentare il fondamento della causa giustificatrice del comportamento del Condominio convenuto, non è certamente incorsa nel vizio di extra o ultrapetizione la Corte d’appello per aver basato su di esso fondi la propria decisione.

 

CHICCA N. 13 DEL 27/01/2022

LA CONTUMACIA NON ASSUME IL SIGNIFICATO DI ADERIRE ALLE RAGIONI DELLA CONTROPARTE

“La circostanza, che il convenuto non si sia costituito in giudizio, secondo la Cassazione, non può essere valutata come significativa della volontà dello stesso di aderire alle ragioni dell’altra parte: tale condotta ha una valenza totalmente neutra, anzi, potrebbe anche essere giudicata negativamente come espressione di “mera indifferenza rispetto alle ragioni di economia che dovrebbero indurre le parti all’adozione di ogni cautela utile ad evitare inutili dispendi di energia processuale”

 

CHICCA N. 12 DEL 26/01/2022

IL DIVIETO DEL REGOLAMENTO DI DESTINARE LE UNITA’ IMMOBILIARI AD AFFITTACAMERE DEVE RISULTARE CIDARAMENTE ED ESPLICITAMENTE

Non essendo quindi sufficiente che la norma del Regolamento preveda il divieto di destinare gli alloggi “a qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario ali ‘igiene, alla moralità ed al decoro dell’edificio” I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelat ici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alle proprietà individuali, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti”. Deve d’altra parte ritenersi che eventuali ed episodici disturbi alla tranquillità dei condomini provocati da clienti ed avventori -quando pure accertati – non potrebbero per ciò solo condurre alla radicale inibizione del’attività pretesa invece dal condominio attore”

 

CHICCA N. 11 DEL 24/01/2022

IL PAGAMENTO DI UN ACCONTO DEL DEBITO NON IMPEDISCE IL PERFEZIONAMENTO DELLA PRESCRIZIONE

Il pagamento In acconto di un debito non implica necessariamente, di per sé, rinuncia alla prescrizione, ove maturata, sebbene possa essere interpretato dal giudice di merito, insieme agli altri elementi istruttori, alla stregua di un atto incompatibile con la volontà di avvalersene. (Nella specie, la S. C. ha confermato la sentenza di merito che, all’esito di un giudizio di fatto fondato sulla mancata contestazione, da un lato, della sussistenza del rapporto negoziale sotteso alla richiesta di pagamento avanzata da un professionista nei confronti degli eredi del proprio cliente, nonché dell’effettivo svolgimento delle relative prestazioni professionali e, dall’altro, dell’indicazione, riportata sulle fatture conseguentemente emesse, dell’avvenuto loro pagamento, da parte del “de cuius”, quale acconto sulla maggior somma dovuta, ha attribuito a tali pagamenti effetto interruttivo della prescrizione del credito).

 

CHICCA N. 10 DEL 21/01/2022

SE IL CONDOMINIO, PUR A CONOSCENZA DEL PERICOLO E’ INERTE, RISPONDE EX ART. 2051 e.e. DEI DANNI SOFFERTI DAL TERZO A CAUSA DELLA CADUTA PER LA ROTTURA DEL GRADINO COMUNE

“Il condominio risponde in qualità di custode delle parti comuni dell’edificio, ex art. 2051 e.e., dei danni sofferti dal terzo a causa della rottura del gradino condominiale se, pur sapendo del pericolo, l’amministratore non si è adoperato per tempo per mettere in sicurezza lo stato dei luoghi con gli opportuni interventi. “

 

CHICCA N. 9 DEL 20/01/2022

SERVITU’ DI PASSAGGIO.
NON OGNI AUMENTO DEL TRANSITO DELLE PERSONE COSTITUISCE AGGRAVAMENTO

“In tema di servitù di passaggio, ed in mancanza di chiare limitazioni ricavabili dal titolo, non ogni mutamento di destinazione o trasformazione del fondo dominante, tale da determinare un maggiore traffico di persone sul fondo servente, costituisce di per sé un aggravamento della servitù, ma solo quei mutamenti o quelle trasformazioni che sono idonei, considerato lo stato dei luoghi, ad aumentare il transito di persone in maniera dannosa per il fondo servente, dando luogo a molestie che, secondo la comune valutazione, siano più gravose in quanto necessarie per soddisfare bisogni del fondo dominante non oggettivamente prevedibili al tempo della costituzione della servitù”

 

CHICCA N. 8 DEL 18/01/2022

CONDOMINO MOROSO:
L’AMMINISTRATORE PUO’ SOSPENDERE LE UTENZE COMUNI

Il condominio ricorrente si rivolge al Tribunale d per ottenere l’immediata sospensione del servizio di erogazione di acqua calda e riscaldamento, all’ adottando quelle misure ed interventi tecnici necessari al distacco dell’utenza individuale relativa all’unità immobiliare del condomino moroso.
Il Tribunale  accoglie la domanda aderendo a quell’orientamento secondo cui “la ratio dell’art. 63 è proprio quella di attribuire ali’ amministratore di condominio uno strumento di tutela che sia idoneo a interrompere un ‘erogazione di servizi la cui spesa, a fortiori, potrebbe finire per gravare sui condomini virtuosi, giusto il disposto del comma 2 del medesimo art. 63 cod. civ … “.

 

CHICCA N. 7 DEL 17/02/2022

LA NOZIONE DI ASPETTO ARCIDTETTONICO E’ COMPLEMENTARE E DIFFERENTE RISPETTO A QUELLA DI DECORO ARCHITETTONICO

“La nozione di aspetto architettonico, la cui violazione costituisce uno dei limiti del diritto di sopraelevazione ex art. 1127, comma 3, e.e., è complementare, ancorché differente, rispetto a quella di decoro architettonico ex art. 1120 e.e., dalla quale non può prescindere, sicché anche l’intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare, rispetto al preesistente complesso, una rilevante disarmonia percepibile da qualunque osservatore, senza che occorra che l’edificio sia dotato di particolare pregio artistico, ma soltanto di una fisionomia propria, a meno che, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si trovi in stato di degrado complessivo tale da rendere ininfluente ogni ulteriore intervento. Peraltro, l’apprezzamento del giudice, da condurre in base alle caratteristiche stilistiche dell’immobile al fine di verificare l’esistenza di un danno economicamente valutabile, sfugge al sindacato di legittimità ove congruamente motivato”

 

CHICCA N. 6 DEL 14/01/2022

SE IL REGOLAMENTO:

VIETA DI DESTINARE LE UNITA’ ABITATIVE AD “USO COMMERCIALE” TALE DIVIETO RICOMPRENDE ANCHE LE “CASE DI RIPOSO PER ANZIANI”

“il termine “commercio” comprende ogni utilizzazione delleproprietà esclusive come negozi o come luogo di svolgimento di un servizio da scambiare con un prezzo perciò la gestione di una casa di riposo per anziani costituisce una attività imprenditoriale”

 

CHICCA N. 5 DEL 11/01/2022

PER L’ ADDEBITABILITA’ DI UN DEBITO CONDOMINIALE:

SI DEVE FAR RIFERIMENTO ALLA SUA INSORGENZA. NON ALLA SENTENZA CHE LO HA DICHIARATO O ALLA DELIBERA CON LA QUALE E’ STATO RIPARTITO

“Le circostanze che la vicenda giudiziaria si sia conclusa solo nel 2014, che solo con la delibera assembleare dell’l l. 7.2016 l’assemblea abbia approvato il debito per € 24.148, 00 e relativo stato di riparto e che, all’epoca, la sig. ra X-fosse condomina, non fa diventare pro-quota dell’opponente un debito condominiale sorto diversi anni prima che ella divenisse proprietaria di appartamento facente parte dell’edificio condominiale… Il debito, dunque, faceva carico ai sig. ri XXX precedenti proprietari dell’immobile. “

 

 

CHICCA N. 4 DEL 07/01/2022

APPALTO:
IL COMMITTENTE PUR CONSEGNANDO L’OPERA ALL’APPALTATORE RIMANE SEMPRE RESPONSABILE DELLA CUSTODIA SUL BENE

“Nei confronti dei terzi danneggiati dall’esecuzione di opere effettuate in forza di un contratto di appalto il committente è sempre gravato dalla responsabilità oggettiva di cui all’art. 2051 e.e., la quale non può venir meno per la consegna dell’immobile all’appaltatore ai fini dell’esecuzione delle opere stesse con l’unica eccezione del caso fortuito. “.

 

CHICCA N.3 DEL 05/01/2022

AVVISO DI CONVOCAZIONE ASSEMBLEARE:
E’ ONERE DEL CONDOMINO RICHIEDERE IL PREVENTIVO LAVORI OGGETTO DI VOTAZIONE

“Al fine di soddisfare adeguatamente il diritto di informazione dei condomini circa l’oggetto della delibera, non è necessario allegare all’avviso di convocazione i preventivi delle spese di manutenzione straordinarie oggetto di deliberazione, posto che, per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell’ordine del giorno e soddisfare il diritto d’informazione dei condomini, è sufficiente l’indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l’amministratore”.

 

CHICCA N. 2 DEL 04/01/2022

LAVORO AUTONOMO OCCASIONALE
D.L. n. 146/2021

“Una rilevante novità in materia di prestazioni di lavoro autonomo occasionale è stata introdotta con un emendamento in sede di conversione in Legge del cosiddetto Decreto Fiscale (D.L. n. 146/2021) e riguarda le prestazioni occasionali. Infatti, al fine di svolgere attivitàdi monitoraggio e contrastare forme elusive di taletipologia lavorativa, l ‘avvio dell’attività dei lavoratoriautonomi occasionali deve essere oggetto di preventiva comunicazione all’Ispettorato Territoriale del Lavoro competente da parte del committente, mediante sms o posta elettronica, secondo le modalità operative applicate in caso di rapporti di lavoro intermittente. La nuova disposizione prevede poi che, in caso di violazione dei predetti obblighi, si applichi una sanzione amministrativa di importo compreso tra 500 e 2.500 euro per ciascun lavoratore autonomo per cui sia stata omessa la comunicazione preventiva. Sul punto si attendono ulteriori chiarimenti al fine di comprendere con precisione secondo quali modalità il committente debba ottemperare a tali nuovi adempimentiin caso di utilizzo di prestazioni di lavoro autonomo occasionale. “

 

CHICCA  N°.1 del 03/01/2022

PRESCRIZIONE:
ANCHE IL TENTATIVO DI PIGNORAMENTO CON ESITO NEGATIVO INTERROMPE IL TERMINE PRESCRIZIONALE DEL CREDITO

Ai fini dell’interruzione della prescrizione ai sensi dell’art. 2943 e.e., comma 4, e art. 2945 e.e., comma 1, il tentativo di pignoramento mobiliare infruttuoso, documentato da verbale di ”pignoramento negativo’: costituisce idoneo atto di esercizio del credito, a condizione che l’attività all’uopo effettuata dall’ufficiale giudiziario (accesso, ostensione del titolo esecutivo e del precetto, ricerca dei beni, ecc.) sia conosciuta o conoscibile dal debitore e, dunque, che la stessa si svolga almeno in presenza dei soggetti di cui all’art. 139 c.p.c., ed in luogo appartenente alla sfera giuridica del debitore stesso, nei termini di cui all’art. 513 c.p. c. “