Impugnazione delibere condominiali: la mancata simmetria tra domanda di mediazione e domanda giudiziale nega la condizione di procedibilità
Vizi di legittimità della delibera nell’atto di citazione e nella domanda di mediazione
In tema di impugnazione delle delibere condominiali, l’istituto della mediazione obbligatoria richiede un rigoroso rispetto del principio di simmetria. La domanda di mediazione deve contenere l’esatta indicazione dei vizi di legittimità dedotti, perché la mancata corrispondenza tra l’oggetto del procedimento stragiudiziale e quello del successivo giudizio impedisce la realizzazione della condizione di procedibilità. Nuovi motivi di doglianza, non preventivamente mediati, risultano dunque preclusi, rendendo improcedibile l’azione giudiziale per carenza del necessario confronto preventivo. Lo ha chiarito il Tribunale di Gela nella sentenza n. 54/2026.
Impugnazione delibera condominiale
Con atto di citazione notificato il 7.11.2020 un condomino impugna la delibera condominiale del 27.03.2019. L’attore lamenta, in via preliminare, l’inadempimento dell’amministratore all’obbligo di mandante per la mancata consegna di estratti conto e registri contabili, richiesti reiteratamente via PEC prima dell’assemblea. Nel merito, invece, il condomino deduce l’invalidità della delibera su molteplici punti come l’approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo e il rinnovo dell’amministratore, sollevando numerose censure: dalla violazione del criterio di cassa nella redazione del bilancio all’omessa nota sintetica, dall’errata ripartizione millesimale alle irregolarità nella nomina dell’amministratore.
Il Condominio si costituisce eccependo, in rito, l’improcedibilità della domanda. La difesa evidenzia la genericità dell’istanza di mediazione obbligatoria e la mancata indicazione, nella stessa, della maggior parte dei motivi di doglianza poi esposti nell’atto di citazione. Nel merito, il convenuto ribadisce, invece, la regolarità del proprio operato, precisando che i documenti sono sempre stati disponibili presso lo studio e che i criteri di riparto sono stati accettati per anni. La causa, istruita documentalmente, viene quindi posta in decisione nel luglio 2025.
Simmetria tra domanda giudiziale e domanda in mediazione
Tralasciando il merito della controversia il nucleo della decisione verte sul principio di procedibilità della domanda in relazione al D.Lgs. 28/2010. A questo proposito il Giudice chiarisce che la mediazione, in quanto condizione di procedibilità, non è un mero passaggio formale, ma richiede una specifica corrispondenza contenutistica tra la fase stragiudiziale e quella giudiziale. Secondo l’art. 4 del D.Lgs. 28/2010, l’istanza di mediazione deve indicare chiaramente l’oggetto e le ragioni della pretesa. Il tribunale, aderendo a un consolidato orientamento di merito (es. Trib. Roma, Trib. Napoli Nord), afferma pertanto che deve sussistere una simmetria tra i fatti narrati in mediazione e quelli esposti in sede processuale. Se l’istanza è generica, la condizione di procedibilità non può ritenersi soddisfatta per i motivi di annullabilità “nuovi” introdotti solo con l’atto di citazione. Questa precisazione è fondamentale per gli effetti della decadenza.
I vizi di annullabilità, infatti, devono essere specificamente indicati entro i termini di decadenza (30 giorni ex art. 1137 c.c.). Se la mediazione non riporta i motivi specifici (ad esempio, criteri di riparto o le modalità di convocazione), il termine non si sospende per tali profili e la domanda giudiziale risulta improcedibile e tardiva.
I vizi di nullità, invece, rilevabili d’ufficio e non soggetti a termini di decadenza, sfuggono al rigido filtro della simmetria. La nullità opera “in ogni tempo” e il Giudice può rilevarla anche se non compiutamente discussa in mediazione.
Nel caso in esame, l’attore ha utilizzato in mediazione la formula generica della – violazione di legge e di regolamento.- Il Giudice però ritiene questa dicitura inidonea a coprire le specifiche doglianze di annullabilità introdotte successivamente. Di conseguenza, la maggior parte dei motivi di impugnazione viene dichiarata improcedibile.
In sintesi, la necessaria simmetria funge da garanzia di serietà del tentativo di conciliazione. Non si può mediare su ciò che non è stato esplicitamente contestato. La mediazione non validamente svolta su punti specifici non impedisce la decadenza dell’impugnazione, rendendo vano il successivo scrutinio nel merito delle questioni di annullabilità.